Woonvisie

In de woonvisie geeft een gemeente haar doelstellingen op het gebied van wonen weer. Er zijn vele verschijningsvormen. Het kan een zeer beknopt beleidsdocument van een kantje zijn, een volkshuisvestelijke agenda die zich richt op de sociale huursector, of een brede visie die ingaat op de fysieke, sociale en economische ontwikkeling van een gemeente en de functie van het wonen daarin. Gemene deler is dat een woonvisie inspeelt op de woningmarkt en volkshuisvestelijke vraagstukken die veelal op langere termijn spelen, zoals het bewerkstelligen van een evenwichtiger woningmarkt en het waarborgen dat verschillende doelgroepen aan een passende woning kunnen komen.

De woonvisie is voor een gemeente een kompas en toetssteen bij de ontwikkeling van stad of dorp. De woonvisie beantwoordt de vraag wat voor dorp of stad een gemeente wil zijn, aan welke woonvraagstukken prioriteit gegeven wordt en welke partijen daarbij betrokken zijn. In het lokale woonbeleid is de gemeente regisseur. De woonvisie en het woonbeleid legitimeren die rol.

De woonvisie vormt de basis voor het activiteitenoverzicht van de woningcorporatie en voor de prestatieafspraken. Idealiter doet de woonvisie uitspraken over de volgende onderwerpen, die vaak ook onderdeel zijn van de volkshuisvestelijke prioriteiten (PDF) die het Rijk heeft benoemd.

Betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep 

Doelstellingen in de woonvisie gaan over passend toewijzen, slaagkansen,  de beschikbaarheid en betaalbaarheid voor specifieke doelgroepen (lage en middeninkomens in het bijzonder), behoud van de betaalbare voorraad, het stimuleren van doorstroming en betaalbare kleine nieuwbouw.

Huisvesting urgente doelgroepen 

In de Huisvestingswet worden twee categorieën (‘rijks’)urgenten onderscheiden, te weten degenen die mantelzorg verlenen of ontvangen en slachtoffers van partnergeweld die in een blijf-van-mijn-lijf huis verblijven. Elke gemeente heeft een wettelijke taakstelling voor het huisvesten van vergunninghouders. Daarnaast beschouwen gemeenten soms ook andere doelgroepen als urgent, zoals spoedzoekers, GGZ-cliënten, ex-daklozen en ex-gedetineerden.

Wonen met zorg en ouderenhuisvesting 

Gezien de sterke vergrijzing met een verwachte toename van het aantal oudere ouderen, zijn opgaven gelegen in de geschiktheid van de woningvoorraad, woonomgeving en nabijheid van voorzieningen. Zeker in het licht van de ontwikkeling dat ouderen langer zelfstandig moeten maar zeker ook willen blijven wonen, soms in geclusterde setting. Deze ontwikkelingen vragen om een visie over toekomstige behoefte en strategieën om langer zelfstandig wonen mogelijk te maken. Dan gaat het niet alleen om aanpassingen in woningen of het toevoegen van nultredenwoningen, een visie op (transformatie van) zorgvastgoed en maatschappelijk vastgoed, maar ook om een breed palet, zoals ondersteuning vanuit de Wmo en de betrokkenheid van zorg- en welzijnsaanbieders. Meer informatie over wonen met zorg is te vinden op websites van Rijksoverheid, Platform 31 en Kenniscentrum Wonen en Zorg.

Nieuwbouw 

Zeker bij een beperkte beschikbaarheid van woningen is nieuwbouw van woningen een thema voor het volkhuisvestelijk beleid. Een veel voorkomende discussie is de vraag of gebouwd moet worden voor de doorstroming of direct voor de doelgroep. In relatie tot dit dilemma vormt de ontwikkeling van de goedkope en betaalbare voorraad een aandachtspunt; welke bouw is passend en hoe bied je nieuwe (kleine) woningen betaalbaar aan? En welke kwaliteit is dan reëel? Dan speelt het verschil tussen de vraag op korte en lange termijn een rol.

De woonvisie bevat naast een percentage sociaal ook doelstellingen ten aanzien van de ontwikkeling van de totale voorraad en toekomstbestendigheid van de nieuwbouw.

Kwaliteit en energiezuinigheid 

Bij het maken van afspraken met corporaties over verduurzaming is aandacht nodig voor de balans tussen energie-investeringen en woonlasten; in welke mate kunnen zittende en toekomstige huurders meebetalen aan de investeringen en toch hun woonlasten binnen de perken houden? In de prestatieafspraken kunnen huurdersorganisaties hierbij een belangrijke rol spelen.

Verkoop en liberaliseren van huurwoningen, investeringen in vrije huursector en koop 

Verkoop en liberalisatie van sociale huurwoningen kunnen een oplossing zijn voor het creëren van het aanbod tussen koop en huur, mits er een overschot aan sociale huurwoningen is. Dit aanbod is vooral voor lage middeninkomens van belang. Bovendien kan het wenselijk zijn voor differentiatie in wijken. Voor verkoop en liberaliseren van sociale huurwoningen wordt van de gemeente en huurdersorganisatie een zienswijze gevraagd.

Gewenste inzet voor leefbaarheid 

De inzet voor leefbaarheid door corporaties is in de Woningwet afgebakend. Het maxi­male bedrag dat besteed mag worden is gemaximeerd, tenzij het in de prestatieafspraken anders overeen is gekomen. De Woningwet 2015 definieert daarnaast nauwkeurig welke leefbaarheidsactiviteiten toegestaan zijn (Woningwet 2015.nl). Eén van de vereisten is dat die inzet in de prestatieafspraken verankerd is.

De Woningwet 2015 stelt dat indien er gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid is, de corporaties hieraan naar redelijkheid dienen bij te dragen. De corporatie legt haar bijdrage vast in het activiteitenoverzicht en nodigt de gemeente en huurdersorganisatie(s) uit om prestatieafspraken te maken. Het volkshuisvestingsbeleid vormt hiermee de basis voor de prestatieafspraken en daarmee ook voor beoordeling van eventuele geschillen die in dit proces ontstaan. Het opstellen van volkshuisvestingsbeleid niet verplicht. Zonder dit beleid zal het activiteitenoverzicht van de corporatie hier echter niet op terugslaan. Ook hoeft de corporatie de gemeente en huurdersorganisatie niet uit te nodigen voor het maken van prestatieafspraken.